Какие земельные участки не могут быть представлены на торгах? 01.10.2025, 19:54

Земельный кодекс Российской Федерации регулирует порядок предоставления земельных участков путем торгов. Согласно пункту 8 статьи 39.11 ЗК РФ, некоторые категории земельных участков не подлежат выставлению на торги. Рассмотрим подробнее, какие именно участки исключены из перечня:

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:

Параметры и границы земельного участка

Не установлены границы участка

• Границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Объясняем: границы земельного участка должны соответствовать установленным законом правилам, включая точность измерений и требования к оформлению документов.

Не определены параметры строительства

• В отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Объясняем: для каждого земельного участка устанавливаются ограничения и правила, касающиеся застройки и реконструкции. Эти параметры включают высоту здания, процент застройки земельного участка, отступы от границ соседних участков и другие характеристики. Если такие параметры не установлены законодательно, строительство на данном участке невозможно. Это делается для соблюдения градостроительных норм и правил, защиты интересов соседей и сохранения эстетики местности. Единственное исключение касается тех ситуаций, когда вид разрешенного использования участка изначально запрещает строительство любых зданий или сооружений. Примером могут служить сельхозугодия, природные заповедники, где разрешено лишь ведение сельского хозяйства или природоохранная деятельность.

Отсутствует градостроительный план (ГПЗУ)

• В отношении земельного участка отсутствует градостроительный план земельного участка, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Объясняем: градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это документ, содержащий всю необходимую информацию о возможностях и ограничениях, касающихся строительства и реконструкции на конкретном земельном участке. ГПЗУ устанавливает, какой объект можно построить, какие строительные нормы и правила действуют на участке, какую максимальную этажность можно реализовать, а также содержит чертеж с «пятном застройки» участка

Но есть ситуации, когда наличие ГПЗУ необязательно. Такое возможно, если вид разрешенного использования участка изначально исключает возможность возведения строений. Например, если участок предназначен исключительно для растениеводства, благоустройства или отдыха, и на нем запрещено строить капитальные сооружения.

Не установлен вид разрешенного использования (ВРИ)

• В отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.

Объясняем: каждый земельный участок имеет установленное целевое назначение, которое определяет, для каких целей он может использоваться (например, индивидуальное жилищное строительство, коммерческая застройка, сельское хозяйство и др.). Если такое целевое назначение не определено, проводить аукцион невозможно. 

Не определена категория земель

• Земельный участок не отнесен к определенной категории земель.

Объясняем: фраза «земельный участок не отнесён к определенной категории земель» означает, что категория земельного участка официально не установлена. Каждый земельный участок должен относиться к одной из категорий земель:       

1. Земли сельскохозяйственного назначения, 
2. Земли населенных пунктов,
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения,       
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов,  
5. Земли лесного фонда,        
6. Земли водного фонда,         
7. Земли запаса.

Категорию устанавливают государственные органы власти. Пока категория участка не определена, его правовой статус остаётся неясным, что создаёт препятствия для полноценного использования участка (строительство, аренда, купля-продажа и другое).

Ограничения из-за прав третьих лиц и наличия построек

Участок уже находится в пользовании

• Земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.

Объясняем:

Постоянное (бессрочное) пользование:

Такая форма предусматривает бессрочную передачу участка лицу или организации без возможности передачи третьим лицам. Лицо владеет землей и вправе её использовать, но не может продать, подарить или иным способом распорядиться ею самостоятельно.

Безвозмездное пользование:

Земля передается владельцу временно и бесплатно. Пользователь обязан вернуть участок собственнику по истечении срока договора или досрочно, если договор расторгнут. Безвозмездное пользование обычно носит временный характер и применяется в случаях временного размещения инфраструктуры, временных объектов или социальных учреждений.

Пожизненное наследуемое владение:

Подобное право позволяет человеку владеть и пользоваться участком на протяжении всей своей жизни, с возможностью передать землю своим наследникам. Хотя лицо фактически пользуется землей как своей собственной, формально участок остается в государственной или муниципальной собственности.

Аренда:

Предоставление участка во временное платное пользование другому лицу или организации. За аренду взимается арендная плата, а срок аренды определяется договором.

На участке есть постройки граждан или компаний

• На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Объясняем:

Наличие построек на участке:

Речь идет о ситуациях, когда на земельном участке уже имеются строения — здания, сооружения или даже незавершённые объекты строительства, которые принадлежат физическим или юридическим лицам.

Исключения:

Есть ряд исключений, когда наличия построек не препятствует проведению аукциона:

1. Если на участке расположены временные сооружения, которые размещены на основании частного или публичного сервитута (ограничение прав на чужую недвижимость);          
2. Или если объекты соответствуют статье 39.36 Земельного кодекса РФ (например: газопроводы, водопроводы);  
3. Или если проводится аукцион на право аренды земельного участка, а объект, расположенный на нем, решением уполномоченного органов признан самовольной постройкой и существует обязанность по сносу такой постройку или её приведение в соответствие с законодательством    

На участке есть государственные постройки

• На земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

Объясняем:

Нахождение объектов в государственной или муниципальной собственности:

Это означает, что здания, сооружения или незавершённые объекты, построенные на участке, находятся в собственности государства или муниципалитета.

Продажа или аренда:

Законодательством урегулировано отчуждение таких объектов только одновременно с земельным участком, расположенным под ним. Такие торги проводятся в соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ и приказом Федеральной антимонопольной службы от

21.03.2023 № 147/23 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».

Специальный юридический статус земель

Участок в зоне с особыми условиями (ЗОУИТ)

• Земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона.

Объясняем: существуют территории, называемые зонами с особыми условиями использования (ЗОУИТ). Они имеют специальные режимы эксплуатации, устанавливающие особые правила для использования расположенных внутри них земельных участков. К таким зонам относят защитные зоны объектов культурного наследия, 100м зона от уреза воды, особо охраняемые природные территории, санитарно-защитные зоны промышленных предприятий и многие другие. Внутри зон с особыми условиями зачастую существуют строгие запреты и ограничения на эксплуатацию земельных участков.

Например, в 100м зона от уреза и санитарно-защитной зоне промышленных предприятий запрещено размещение жилого дома.

Подробнее об ограничениях рассказывали в статье: «Что такое ограничения земельного участка?»

Участок изъят из оборота

• Земельный участок изъят из оборота, за исключением случаев, в которых в соответствии с федеральным законом изъятые из оборота земельные участки могут быть предметом договора аренды.

Объясняем:

Изъятие земли из оборота означает, что государство ограничило оборотоспособность участка, сделав его недоступным для свободной покупки и продажи. Чаще всего это связано с особым статусом участка, например, когда он используется для государственных или оборонных нужд, памятников культуры, национальных парков и т.п.

Участок ограничен в обороте

• Земельный участок ограничен в обороте, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Объясняем:

Земельный участок обладает ограниченной оборотоспособностью, то есть его продажа или переход права собственности на него ограничено законодательством. Ограничения в обороте могут возникать по разным причинам, среди которых:         

1. Использование участка для военных целей или государственных нужд;    
2. Нахождение участка в пределах природных заповедников или специальных защитных зон;     
3. Особенности правового режима участка, обусловленные экологическими соображениями или историческим значением.

Случаи ограничения оборотоспособности указаны в ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации

Несмотря на ограничение оборота, закон допускает проведение аукциона на право заключения договора аренды такого участка. Это означает, что хотя сам участок не может быть приватизирован или продан, его можно сдать в аренду на определенных условиях.

Участок зарезервирован для государственных нужд

• Земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка.

Объясняем:

Запас земель осуществляется с целью будущего развития инфраструктурных проектов, расширения дорог, строительства общественно значимых объектов и других целей, направленных на улучшение условий проживания населения.          

Резервирование:

Процесс резервации предполагает наложение ограничений на использование участка и запрет на совершение сделок с ним (продажу, дарение, обмен и т.д.) на установленный период времени.        

Исключение:

Несмотря на то, что участок зарезервирован, его можно сдавать в аренду на аукционе, но только на срок, не превышающий срока резервирования. Такой подход обеспечивает гибкость управления ресурсами и позволяет эффективно использовать землю, оставаясь в рамках действующего законодательства.

Участок входит в зону комплексного развития территории

• Земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном развитии или принято решение о комплексном развитии территории, реализация которого обеспечивается в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации юридическим лицом, определенным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации.

Объясняем:

Территория, на которой расположен рассматриваемый земельный участок, уже включена в проект комплексного развития. Комплексное развитие территории представляет собой целенаправленную программу улучшения городской среды, включающую создание современной инфраструктуры, благоустройство улиц, озеленение, строительство жилых домов и объектов социальной сферы.

Иные процедурные и законодательные основания

Участок предназначен для объектов государственного назначения

• Земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения.

Объясняем:

Земельный участок заранее определен как предназначенный для конкретных видов использования, необходимых для общегосударственных, региональных или местных нужд. Территориальное планирование играет ключевую роль в управлении пространственным развитием городов и регионов, определяя приоритетные направления использования земельных ресурсов.

Участок предназначен для государственной программы

• Земельный участок предназначен для размещения здания или сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации и (или) региональной инвестиционной программой.

Объясняем:

Земельный участок предварительно выделен и предназначен для осуществления строительства объекта, предусмотренного государственными или региональными инвестиционными программами. Давайте рассмотрим подробнее:

Государственные программы Российской Федерации:

Программы утверждаются правительством РФ и содержат мероприятия, направленные на реализацию крупных инвестиционных проектов национального масштаба. Среди них могут быть планы строительства новых заводов, транспортных магистралей, аэропортов и других объектов, имеющих важное экономическое и социальное значение. 

Государственные программы субъектов Российской Федерации:

Регионы разрабатывают собственные программы, ориентированные на нужды конкретного региона. В них отражаются приоритеты экономического роста, модернизации инфраструктуры и социального благополучия населения.     

Региональные инвестиционные программы:

Отдельные регионы формируют специализированные инвестиционные программы, призванные привлечь инвестиции и ускорить развитие экономики региона. Данные программы охватывают широкий спектр отраслей и сфер деятельности, начиная от промышленного производства и заканчивая сельским хозяйством и туризмом.

Подано заявление на предоставление участка

• В отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления.

Объясняем:

Принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка означает начало официальной процедуры выделения участка конкретному заинтересованному лицу или организации. Данный этап является важным этапом процесса оформления прав на землю и служит основой для дальнейших юридических действий.

• В отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка, за исключением случаев, если принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка или решение об отказе в его предоставлении.

Объясняем:

Согласование предоставления земельного участка запущен одним из двух способов:           

1. Заявление о предварительном согласовании: Заявитель подал заявку на рассмотрение вопроса о предварительном согласовании предоставления участка. 
2. Заявление о предоставлении участка: Заявитель направил непосредственное обращение о предоставлении земельного участка без предварительного согласования. В таком случае исполнительный орган сразу рассматривает возможность передачи участка в собственность или аренду.

Участок относится к землям общего пользования

• Земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования.

Объясняем:

Такие участки предназначены для удовлетворения общественных интересов и могут использоваться неограниченным кругом лиц (например: парки, скверы, участки, на которых расположены детские/спортивные площадки).

Участок изъят для государственных нужд

• Земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Объясняем:

Государственный или муниципальный орган принял решение об изъятии данного земельного участка для выполнения общественных функций или проектов. Эта мера предусмотрена российским законодательством и используется в целях:       

1. Обеспечения безопасности граждан (например, в случае аварийных объектов),    
2. Создания необходимой инфраструктуры (например, прокладка дорог, возведение мостов),          
3. Решения социальных вопросов (создание школ, больниц, детских садов),
4. Поддержания экологической устойчивости (охрана водных объектов, лесов и зеленых зон).

НО, есть исключение, в случае если на изъятом земельном участке расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, такой участок может быть предметом торгов.

Таким образом, перечень земельных участков, которые не допускаются к реализации через торги, достаточно широк и охватывает значительную долю государственных и муниципальных земель. Это обусловлено необходимостью защиты общественных интересов, сохранения природы и поддержания экологической стабильности.